A Lei Federal 4.591, de 16.12.1964, que trata de condomínios e incorporações imobiliárias, possui regra bastante clara com relação a lançamentos de unidades autônomas em construção, sempre exigindo o prévio registro da incorporação imobiliária (artigo 32).

O procedimento de registro da incorporação imobiliária é necessário para verificação, dentre outras informações, da idoneidade do incorporador ou responsável pela obra, porque são arquivados em cartório diversos documentos, como, por exemplo, as certidões pessoais do incorporador expedidas pelos distribuidores cíveis e fiscais da Justiça Federal e Estadual, certidões negativas de protesto, Receita Federal, INSS, Procuradoria da Fazenda Nacional, dentre outros.

Tudo isso para proteger o adquirente.

E por que a lei exige a figura do incorporador? A palavra chave é responsabilidade. O incorporador - que pode não ser o construtor – é o responsável jurídico pelo término da obra, administração, outorga de escrituras definitivas etc.

Dessa forma, para vender apartamentos “na planta” não há outra alternativa ao empreendedor. Esse procedimento, que se traduz em segurança ao consumidor, deve ser observado rigorosamente pelo empreendedor. E ao consumidor, de outro lado, caberá exigir a demonstração de que a incorporação foi efetivamente registrada, eis que o mesmo, ao comprar uma unidade sem tal providência, acaba por se responsabilizar pelo total andamento da obra, assumindo obrigação que seria, por força de lei, do incorporador.

A lei foi rigorosa com empreendedores que negociam unidades imobiliárias sem promover o registro da respectiva incorporação, descrevendo a conduta como criminosa (art. 65 da Lei 4.591/64), sem falar que ainda poderá existir investigação através de inquérito civil pelo Ministério Público por envolver relação de consumo.
É preciso esclarecer, também, que não se veda a quem quer que seja proprietário de terreno (construtoras, grupos de empresários etc), promover sobre o mesmo a construção de empreendimento com unidades autônomas, porém, em nenhum momento deve existir oferta pública para a negociação de tais unidades (que poderão se constituir em apartamentos, salas comerciais, vagas de garagem, por exemplo), especialmente em jornais, panfletos ou cartazes afixados em logradouros públicos e postes.

Feitas tais considerações, àquele que pretender comprar unidades em construção (“na planta”), cabe previamente exigir do incorporador (que também poderá ser, ou não, o construtor), o registro da pertinente INCORPORAÇÃO no Registro de Imóveis, ou, se desejar, comparecer ao Cartório de Registro de Imóveis para manter-se informado a respeito da regularidade do empreendimento de seu interesse.