Com o crescimento dos investimentos no mercado imobiliário em decorrência do aumento dos preços dos imóveis, vemos que a cada dia mais pessoas adquirem lotes para construir sua casa ou local de trabalho. Assim, o proprietário do terreno passa a pesquisar sobre a contratação de um engenheiro ou empresa construtora para edificar o que deseja. Nessa hora é comum o proprietário ficar completamente inseguro, pois são diversos os cuidados que deve tomar para que a sua casa seja construída sem problemas, que ocorrem diante da complexidade do assunto. Raramente alguém tem experiência com essa situação, que ocorre uma vez ou outra na vida.

Contratar diretamente a construtora que edificará sua casa é muito diferente da compra do imóvel na planta ou em construção, pois, neste caso, o dono do terreno é a construtora, que vende uma unidade (apartamento, sala, loja) de um condomínio antes que fique pronto, situação essa definida como incorporação, em que tudo fica por conta da construtora.

Já quando a pessoa idealiza o que irá construir, conforme seu gosto e possibilidade, a relação é mais complicada e totalmente diferente. Quando o dono do terreno contrata um engenheiro/construtor para edificar de forma particular uma propriedade assume, neste caso, mais riscos, os quais podem ser amenizados por um contrato elaborado de forma profissional.

Diante disso, o advogado especialista em direito imobiliário Kênio de Souza Pereira, que é vice-presidente do Secovi-MG - Sindicato do Mercado Imobiliário de Minas Gerais, explica quais os principais pontos que devem ser observados.

1) Antes mesmo de adquirir o lote, verifique a sua topografia, se o mesmo foi objeto de aterro, para que não tenha surpresa com a necessidade de ter que gastar elevadas quantias com as fundações profundas;

2) Se o lote for de elevado valor, é viável que o comprador peça autorização ao vendedor para fazer uma sondagem para análise das características geológicas do terreno;

3) Se o comprador adquirir o terreno para ali implantar seu negócio, é importante verificar se zoneamento permite comércio ou indústria e, além disso, ir à prefeitura para ver se ela permite a instalação da atividade fim no local, ou seja, se será dado o alvará de funcionamento.

4) Contrate um arquiteto para fazer o projeto arquitetônico, devendo o dono do terreno ter em mente o que realmente precisa, para não edificar áreas ociosas, que acabam onerando o custo da obra, sem trazer beneficio para ele;

5) Com o projeto arquitetônico definido, contrate um engenheiro para que desenvolva os projetos complementares: projeto estrutural, elétrico, hidráulico, telefonia, etc.

6) De posse dos projetos, pesquise uma construtora idônea que tenha capacidade técnica comprovada para promover a construção. Veja as referências de clientes que tiveram casas construídas pela mesma, inclusive a sua legalidade, bastando verificar as ARTs (Anotações de Responsabilidade Técnica) junto ao CREA (Conselho Regional do Engenheira, Arquitetura e Agronomia).

7) Após todos os projetos prontos, com memorial descritivo finalizado, contratar um engenheiro orçamentista para fazer o orçamento e planejamento da obra, para ter segurança de quanto irá gastar com a obra, já que as tabelas prontas/índices de custo de construção civil são meramente referências que não abrangem as particularidades de cada obra.

8) Dê preferência à construtora que tenha mais experiência e capital próprio, de forma a possibilitar que um percentual do preço da obra seja quitado somente após a sua conclusão, quando a contratação for empreitada. Assim, o contratante terá mais segurança e evitará a desagradável situação que ocorre quando a construtora pára a obra antes de concluí-la, já tendo gasto todo o dinheiro do orçamento.

9) Defina a remuneração da construtora, se a prestação de serviços será por empreitada, a preço fixo ou por administração (onde a construtora recebe um percentual sobre tudo que for gasto na obra, sejam materiais, mão-de-obra e demais despesas).

10) Contrate um advogado especializado em direito imobiliário para elaborar o Contrato de Empreitada (preço fixo ou por administração), onde deverá conter todos os detalhes da construção, o cronograma físico-financeiro (prazos do andamento da obra x pagamentos parciais), memorial descritivo, especificação dos materiais, direitos e deveres das partes, multas pelo inadimplemento e forma de rescisão/prestação de contas.

11) Caso tenha alguma dúvida quanto à evolução da obra, contrate um engenheiro/perito/consultor à parte para acompanhar o andamento da mesma, fiscalizar a qualidade dos serviços e materiais que estão sendo empregados, conforme o memorial descritivo e o cronograma físico-financeiro. Sua orientação isenta ajuda a equilibrar o desequilíbrio existente entre o dono do terreno, que é leigo, e o construtor, que é um especialista.

12) Exija a abertura do CEI (Cadastro/matrícula do INSS) no início da obra para que sejam expedidas as guias do INSS pertinentes aos empregados da obra. Confira todos os pagamentos e obrigações trabalhistas dos empregados da obra, especialmente quanto ao INSS, que é fundamental para regularizar a construção junto ao Cartório de Registro de Imóveis, além de evitar o risco de ações trabalhistas e de indenização no caso de acidentes. O dono da obra, caso não pague o INSS mensalmente, terá que pagá-lo integralmente conforme a tabela pré-fixada por metro quadrado x padrão de acabamento daquele Instituto.

13) Defina a quem caberá resolver e providenciar a documentação referente aos projetos, ligações junto a CEMIG, COPASA, Cia Telefônica e demais atos necessários à regularização da obra, e se no preço ajustado estão incluídos esses serviços ou não.

Por Kênio de Souza Pereira - Advogado Especialista em Direito Imobiliário, Diretor da Caixa Imobiliária – Rede Netimóveis e Vice-presidente do Sindicato do Mercado Imobiliário de Minas Gerais (SECOVI-MG)